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亚宝药业:关于收购亚宝药业太原制药有限公司部分股权的关联交易公告

发布日期:2017-11-7 下午 03:24:54 浏览:664

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及

评估目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,

选择评估方法:基准地价系数修正法和成本逼近法、亚宝药业太原制药有限公司委托资产评估报告书

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地址:山西太原市高新区科详大厦邮编:030006

选取基准地价系数修正法:由于待估宗地属《太原市土地级别及基

准地价表》覆盖范围内,因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估。

估价过程:

●基准地价系数修正法

1、基准地价成果介绍及内涵

根据《太原市人民政府关于公布太原市城市国有土地级别和基准地

价的通知》并政发[2001]54号文件中附的“太原市市区国有土地基准地

价表”(并于2001年6月公布实施),基准地价的依据是《太原市城市

土地区位因素和基准地价的研究报告》,基准地价的内涵为基准日于

2004年9月1日,土地开发程度为红线外“六通”(即通路、供电、供

水、排水、通讯、供暖),红线内场地平整条件下不同级别、不同用地

类型无限年期的平均地价。

《城镇土地估价规程》与《太原市城市土地区位因素和基准地价的

研究报告》,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:

基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的

宗地地价)=基准地价×k1×k2×(1±σk)

式中:k1──期日修正系数

k2──土地使用年期修正系数

σk──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估

宗地的开发程度不存在差异,则不需进行开发程度的修正。

2、确定待估宗地的土地级别及基准地价

待估宗地位于太原市基准地价覆盖范围内,根据太原市城区土地级亚宝药业太原制药有限公司委托资产评估报告书

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别图,确定待估宗地基准地价。

3、确定期日修正系数(k1)

太原市城区基准地价基准日为2004年9月1日,而本次评估的估

价基准日为2008年12月31日,相隔时间为52个月,根据当地的地价

实际情况,地价指数变化不大,确定期日修正系数k1。

4、确定土地使用权年期修正系数(k2)

由于太原市基准地价为无限年期土地使用权价格,此次评估宗地的

设定使用年期为46年,故需进行年期修正,即土地使用年期修正系数

公式:

n

m

r

kr

11/(1)

11/(1)

2.

.

=

公式中:

k2---土地使用年期修正系数

r---土地还原率6%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行

公布的一年期(含一年)存款利率,再加上一定的风险因素调整值,按

6%计]

m---待估宗地设定使用年限

n---基准地价设定土地使用年期(无限年期)

5、编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数(σk)

根据《太原市城市土地区位因素和基准地价的研究报告》,工业用

地地价影响因素说明表及修正系数表(见表3和表4),按照待估宗地的

区域因素及个别因素条件,可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程

度及修正系数(σk)表(表5)。

表3工业用地地价因素修正系数说明表亚宝药业太原制药有限公司委托资产评估报告书

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影响因素优较优一般较劣劣备注

商服中心7公里

距市级商服

中心距离

集贸市场45米35-45米25-35米15-25米<15米临路道路宽度

对外交通3020-3010-205-108个6-8个4-6个2-4个30 -30-205-10<5

1公里范围内绿

化率

其他因素高较高一般较低低流动人口密度

建筑密度40

宗地形状规则较规则不规则

交通限制无交通限制

高峰时间出

租车限制

全天单行线全天限制

临街条件

二面以上临

街或街角地

一面临街不临街

以支路以上道

路为限

临街深度50米

临街宽度≥50米40-50米20-40米10-20米<10米

临支路以上道

表4工业用地地价因素修正系数表

级别二级地

修正系数(%)

影响因素

优较优一般较劣劣

商服中心4.902.450-1.21-2.42

集贸市场4.252.120-1.05-2.10

道路通达度3.921.960-0.97-1.94

对外交通1.960.980-0.48-0.97

对内交通2.941.470-0.73-1.45亚宝药业太原制药有限公司委托资产评估报告书

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路网密度1.630.820-0.40-0.81

基础设施3.271.630-0.81-1.61

公共设施2.611.310-0.65-1.29

环境因素1.960.980-0.48-0.97

其他因素1.630.820-0.40-0.81

建筑密度0.390.200-0.10-0.19

宗地形状0.260.130-0.06-0.13

交通限制0.330.160-0.08-0.16

临街条件0.650.330-0.16-0.32

临街深度0.650.330-0.16-0.32

临街宽度0.330.160-0.08-0.16

表5工业用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

影响因素条件说明优劣度修正系数(%)

商服中心距市级商服中心(五一广场)3公里一般0

集贸市场距山姆士超市600米一般0

道路通达度35-45米较优1.96

对外交通2-4公里较优0.98

对内交通20-30次/小时较优1.47

路网密度较大较优0.82

基础设施七通优3.27

公共设施6-8个较优1.31

环境因素5-10较劣-0.48

其他因素一般一般0

建筑密度30-40较劣-0.1

宗地形状规则优0.26

交通限制无优0.33

临街条件两面临街优0.65

临街深度0-90米一般0

临街宽度85优0.33

合计10.8

6、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价亚宝药业太原制药有限公司委托资产评估报告书

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经以上分析过程,可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下

的土地价格:

基准地价设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价×k1×k2×

(1+σk)

7、计算估价设定开发程度条件下的宗地地价

基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同,因此不

需进行开发程度的修正。则:

设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下

的宗地地价

●成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加

上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的

评估方法。其基本计算公式为:

土地价格=土地取得费 有关税费 土地开发费 利息 利润 土地增值

收益

1、土地取得费及相关税费

土地取得费是指待估宗地所在区域为取得同类用地所支付的平

均费用。本次评估以评估对象所在区域用地一般类型为前提。根据对

待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析,征用耕地该项费用

主要包括征地费(含土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费及地上附

着物补偿费)、相关税费(征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费)。

征用荒地主要包括土地补偿费、征地管理费。

(1)征地费

根据〈〈中华人民共和国土地管理法〉〉第四十七条规定,征用亚宝药业太原制药有限公司委托资产评估报告书

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耕地的补偿费包括土地补偿费和安置补助费以及地上附着物和青苗

补偿费。结合待估宗地所处位置及个别条件分析,调查待估宗地周

边区域土地利用状况,并根据太原市土地局提供的资料,确定待估

宗地所处区域年产值,在评估过程中,征地费用各项取值如下:

a、土地补偿费

根据〈〈山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法〉〉第

二十七条规定,征用基本农田以外耕地的土地补偿费,为该耕地被

征用前三年平均年产值的六至九倍,征用空闲地、荒山、荒地、荒

滩的,按照该土地被征用前三年全村耕地平均年产值的三至六倍补

偿。本次土地补偿费根据前三年平均年产值的九倍补偿。

b、安置补助费

根据《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二

十八条规定,征用基本农田以外耕地的安置补助费,为该耕地被征

用前三年平均年产值的四至五倍补助。征用宅基地、空闲地、荒山。

荒地、荒滩、打谷场地,不给安置补助费。本次评估安置补助费按

该耕地被征用前三年平均年产值的五倍补偿。

c、青苗及附着物补偿费

根据《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三

十一条规定,被征用耕地上的青苗,由建设单位按不超过一季作物

的产值支付补偿费。征地费=a b c

(2)相关税费

a、耕地占用税

根据太原市土地局提供的资料,本次评估耕地占用税按4、5元/亚宝药业太原制药有限公司委托资产评估报告书

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平方米计。

b、耕地开垦费

根据《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第十

六条规定,耕地开垦费按照该耕地被占用前三年平均年产值的八至

十二倍向被占用土地所在地市、县人民政府缴纳。本次评估耕地开

垦费均按该耕地被占用前三年平均年产值的十二倍计算。

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